Le Maldive stanno aprendo a forme di proprietà privata sulle ville overwater all'interno di resort di lusso. Una panoramica del modello, dei rischi e delle opportunità.
Per decenni le Maldive sono state sinonimo di vacanze esclusive in resort. Negli ultimi anni il governo locale e i grandi operatori alberghieri hanno lanciato un nuovo modello: la branded residence overwater di proprietà piena (freehold) o in leasing di lungo periodo (99 anni).
Come funziona la proprietà
La Costituzione maldiviana vieta ancora la proprietà piena della terra ai non cittadini, ma il Real Estate Tourism Project Act consente l'acquisto di ville all'interno di resort autorizzati, con titoli di leasing fino a 99 anni rinnovabili. La proprietà del costruito è piena; quello della terra (o della porzione di laguna) è in leasing.
I progetti più attivi
Atolli di Baa, Raa, Noonu e Lhaviyani concentrano la maggior parte dei nuovi sviluppi. I brand più presenti sono Ritz-Carlton Reserve, Patina, Soneva e alcuni operatori indipendenti. Le ville overwater partono da 7-10 milioni di dollari per i tagli di 300-400 mq con piscina privata.
Rendimento da rental pool
L'ingresso in un rental pool gestito dal brand garantisce rendimenti lordi dichiarati tra il 5% e il 7% annuo, al netto delle spese operative e dei costi di gestione. È il principale driver di interesse degli investitori asiatici e mediorientali, anche se i rendimenti effettivi vanno verificati su pipeline alberghiere consolidate.
Rischi da considerare
L'innalzamento del livello del mare è una variabile reale: le polizze assicurative sui beni in laguna costano fino a 10 volte più di quelle europee. Inoltre, ogni cambio di governo può modificare la cornice fiscale sulle royalties dei resort, con ricadute sui rental pool.
A chi conviene
La villa overwater alle Maldive è adatta a investitori che cercano diversificazione geografica, godimento personale di 4-6 settimane l'anno e tolleranza al rischio politico ed ambientale. Non è il tipico bene rifugio europeo: è un trophy asset con un upside legato alla crescita del turismo di lusso globale.
Conclusione
Un nuovo capitolo del lusso immobiliare è iniziato. Le ville overwater di proprietà rappresentano il primo vero ingresso del retail HNWI in un segmento finora riservato agli operatori alberghieri. Con la giusta due diligence, possono essere uno degli asset più distintivi di un portafoglio internazionale.
